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北京日報客戶端 | 記者 陳圣禹 景一鳴

涉及多產權小區改造難題時，央產老房就是一大痛點。

記者梳理12345市民熱線時發現，以2022年11月、12月為例，在老樓改造這一訴求上，全市的平均解決率和滿意率都在80%以上，最高時能超過90%，而同期央產房的解決與滿意程度最高僅為66.8%。央產房為何改造這么難？豐臺區橫一條小區13號樓的居民感觸最深。這個小區共有24棟居民樓，共9家產權單位，其中13號樓為央產樓。多年來，由于產權單位手續不全，13號樓錯過多次大修及改造機會。今年，橫一條小區老舊小區綜合改造工程結束入戶勘察后，很快將進入施工階段，眼看再次與改造“擦肩而過”，13號樓的居民越來越著急，近40年樓齡的老樓未來改造的出路究竟在哪里？

【資料圖】

探訪

樓內各種設施嚴重老化

時至今日，橫一條小區13號樓仍在使用老式鑄鐵窗。

來到13號樓，首先映入眼簾的便是該樓走廊上一排排的老式鑄鐵玻璃窗，有的窗戶已經無法關嚴，還有的窗戶因窗框老化嚴重無法安裝新玻璃，只能用硬紙板將窗框罩住并用膠帶進行固定。當記者試圖推開部分窗戶時，窗戶的軌道處便會發出“吱吱呀呀”的摩擦聲。而這僅僅是13號樓老化嚴重的一個外在表現。“這棟樓建成至今就沒有接受過成規模的改造和提升，到現在，13號樓都沒有外保溫層，包括上下水管道、防水層以及樓內的各種設備也都老化嚴重。”

走進樓內，樓道的鐵質扶手已經銹跡斑斑，布滿了灰塵。在樓道靠墻的一側，一段新的木質扶手頗為顯眼。居民說，這得感謝社區。樓內居住的老人多，原來的扶手老化嚴重，社區趁著無障礙改造的機會給樓里安裝了新扶手。

13號樓自建成至今尚未經歷過改造，樓內老化嚴重。

在頂層，受防水層老化的影響，屋頂的墻皮出現了大量的鼓包和脫落。有居民反映，幾乎每年雨季來臨時頂層都漏雨。盡管社區和居民都會出錢修補漏雨點，但在防水層整體老化的情況下，這樣的小修小補就是杯水車薪，難以徹底解決漏雨的問題。

13號樓的老舊破敗與橫一條小區內其他樓形成了鮮明對比。一位住在該樓的居民說：“其實早些年，橫一條小區內的居民樓都面臨著類似的問題，但在2015年，小區內其他不少居民樓都進行了外墻保溫、樓頂防水、單元門更換等一系列改造工程。現在鄰居們的居住環境都有明顯改善，可啥時候才能輪到我們呢？”

2021年，橫一條小區被納入到老舊小區綜合改造工程的范疇內，面對新一輪的改造，13號樓的居民曾滿懷期待。“之前小區里因為有私搭亂建，不僅沒有可供活動的空間，就連停車位都沒有幾個。小區被納入了舊改范疇后，違建拆了，小區整體環境也好了不少。今年一開年，我們聽說有的居民樓已經有工作人員去入戶勘察了，但13號樓遲遲沒有動靜。后來一問才知道，央產房不在北京老舊小區綜合改造的范疇之內，這意味著我們又要錯過這一次的改造了。”

現狀

街道兜底已不堪重負

據了解，按照2020年發布的《北京市老舊小區綜合整治工作手冊》要求，根據老舊房屋產權隸屬關系，中央和國家機關各部門是央產房老舊小區綜合整治工作的項目責任主體，負責本部門央產房屋的綜合整治工作；北京市各區政府負責轄區內市、區屬老舊小區綜合整治工作。中央和國家機關老舊小區綜合整治項目范圍、內容、標準和投資，由中直管理局、國管局核定；北京市老舊小區綜合整治項目采取基層組織、居民申請、社會參與、政府支持的方式，由街道辦事處、鄉鎮政府上報，區政府審核，經市老舊小區綜合整治聯席會議審議通過后列入改造計劃。

記者從東鐵匠營街道了解到，多年來，屬地街道和社區一直在關注橫一條小區13號樓設備設施老化問題，并在一定程度上為產權單位進行了兜底。而想要徹底解決這一問題最大的難點就是產權單位的手續不全。

街道城鄉管理辦公室負責人李夢文說，針對13號樓設備設施老化的問題以及居民希望大修的訴求，街道和社區也曾聯系過該樓的產權單位，希望對方能夠在資金上予以支持。“但在溝通中我們得知，目前產權單位的相關手續都不在自己手中，包括產權證在內的相關資料目前都還在13號樓當年的建設單位手中。也正是由于這個原因，產權單位不僅無法為13號樓大修提供所需資金，就連該樓的公維金都無法進行支取。”

13號樓內部分窗框老化破損嚴重，已無法使用。

在這種情況下，一直以來，街道和社區為13號樓的日常運轉提供了兜底維修。社區的工作人員說，僅去年一年，社區就出資為13號樓更換了近20塊走廊玻璃，為4戶居民進行了防水應急搶修，并多次請來高壓疏通車對下水主管道進行疏通。

“去年頂層有一戶居民家中出現了大規模的漏雨情況，根據估算需進行維修的防水層面積有近200平方米。由于所需維修資金過高社區難以兜底，最后還是以居民先行墊資并與產權單位簽訂協議，待產權手續齊全后再從公維金中提取補足的方式進行的維修。”社區工作人員說。

分析

資金籌措與溝通機制是破題之道

記者梳理12345市民服務熱線數據后發現，2022年上半年央產小區居民訴求的平均解決率同比有所提高，但各月平均解決率均與全市平均水平存在一定差距。

從來電訴求類別來看，2022年上半年央產小區訴求主要集中在供暖、違法建設、施工管理、老樓改造這四類問題上。

在央產小區居民訴求的解決率方面，有關停車管理類訴求解決率同比增長較快，有關違法建設、供暖、老樓改造類訴求的平均解決率仍相對較低，有待進一步關注和推動解決。

記者注意到，這些央產老樓在解決居民訴求過程中面臨最直接的問題便是資金不足以及資金審批流程較長。當資金充足、屬地積極協調且多方配合相對較好時，居民反映的問題往往能夠比較順利地得到解決。反之，一旦資金不足或是溝通不暢，相關的訴求想要解決往往會大費周章。

以廣安門北街20號樓為例，該樓當年由多家央產單位集資建成，樓齡近30年，共有居民460余戶，多年來樓內消防設施老化生銹問題突出。對此，屬地街道及小區物管會積極搭建各產權單位共商共治平臺。按照產權比例分別籌措改造資金，最終，約320萬元的消防設施改造資金全部籌措到位，改造工程得以順利啟動實施。

手記

別讓老問題拖了改造的后腿

多產權小區改造難，是《民生調查》專欄兔年推出的第一個系列報道。市民的訴求在哪里，我們的腳步就走到哪里。報道里，多產權小區改造中面臨的困難和力圖解決的事情雖然不盡相同，但無一例外，最終都匯集到小區改造如何滿足居民對美好生活的需求，尤其是混合了央產的多產權小區，改造難題怎么破？

在調查中，一些老問題屢屢被提及。其一，北京市的很多惠民政策難同步，公共維修資金難聚合，這些小區改造過程中的資金支持從哪里來？其二，各產權單位的辦事流程不同，進度不一，如何能擰成一股繩，找到解決問題的和諧節奏？其三，在“三供一業”、非經資產的移交過程中，嚴重老化的配套基礎設施不符合移交標準，遺留下的一個個“坑”該怎么填？

在這組系列報道推出的同時，我們也不斷接到市民反映他們遇到的涉及多產權的改造難題。從個案抓起，幫助百姓推進難題解決；與相關各方一道，通過梳理癥結難解的原因，尋找可行性辦法，復制成功范本，讓解題思路更清晰，是我們努力的方向。截至發稿，橫一條小區也傳來了好消息，屬地街道籌劃采取“雙管齊下”的辦法，推動13號樓的整體提升，一方面通過上級部門進一步與產權單位溝通，促進產權單位盡快捋清產權關系；另一方面，積極借鑒“勁松模式”“首開經驗”等成功案例的經驗，探尋通過引入社會資本解決央產老房改造難的可行性辦法。

標簽： 產權單位 老舊小區 工作人員